Helse huisbaas: huisjesmelker te Rome

De welgestelde man loopt op de wanhopige eigenaar af. Tot zijn grote verbazing biedt de man hem aan het brandende gebouw te kopen – hier en nu, maar voor een spotprijsje.

Het vuur grijpt om zich heen, maar de rijke man wacht rustig op antwoord. De eigenaar geeft uiteindelijk toe en verkoopt het pand voor een fractie van de waarde die het gebouw een uur eerder nog had.

De rijke man knikt naar zijn slaven, die direct het vuur beginnen te blussen met hun emmers water.

Als de zon opkomt, is hij verdwenen. Het zwartgeblakerde huis rookt nog na. De slaven pakken hun spullen weer in – ze hebben de man uit de schaduw, Marcus Licinius Crassus, opnieuw een fantastische deal bezorgd.

Crassus is de rijkste man van Rome en de meest gevreesde vastgoedspeculant in de stad. Hij is volstrekt meedogenloos en wil alleen maar zo veel mogelijk geld verdienen.

Rome vol nieuwbouw

In de tijd van Crassus heerste er een enorm woningtekort – na 10 jaar burgeroorlog was bevelhebber Sulla in 82 v.Chr. aan de macht gekomen.

De wraakzuchtige Sulla executeerde duizenden tegenstanders en veilde hun eigendommen – dit heette proscriptie. En omdat veel van zijn vijanden tot de Romeinse bovenklasse behoorden, ging het vaak om schitterende paleizen met een tuin en slaven.

Een van de gretigste opkopers was Crassus.

‘Toen Sulla de stad innam en de huizen van de mensen die hij had vermoord verkocht, bleef Crassus maar kopen,’ schrijft de Grieks-Romeinse historicus Plutarchus.

Crassus bood schaamteloos 10 procent onder de reële verkoopprijs, maar niemand durfde hem te overbieden, uit angst voor represailles van Sulla. Vervolgens verkocht Crassus de huizen door aan de rijke vrienden van de dictator. Met flinke winst.

Maar volgens Plutarchus kreeg zelfs Sulla genoeg van de hebzucht van Crassus:

‘Het gerucht gaat dat hij zonder toestemming van Sulla een man uit Bruttium liet proscriberen, alleen om zijn woning te bemachtigen.’

Toen de handel met geconfisqueerde luxehuizen terugliep, werd Crassus huisjesmelker. Na de burgeroorlog nam de handel toe en trokken ambachtslieden, dagloners en handelaren met hun gezinnen naar Rome om een nieuw leven te beginnen.

De bevolking steeg van 400.000 in 80 v.Chr. tot ongeveer 1 miljoen tijdens de eerste volkstelling van keizer Augustus in 28 v.Chr.

De huurwoningen op de Aventijn, de heuvel waar de arbeiders woonden, werden in recordtempo in elkaar geflanst om aan de vraag te kunnen voldoen. En gewetenloze zakenmannen zoals Crassus profiteerden hier natuurlijk van.

De huur voor een appartement was in Rome vier keer hoger dan buiten de stad, waardoor huisjesmelkers massaal woonblokken – insulae – gingen opkopen. Insula betekent ‘eiland’, want de huurkazernes leken op eilanden, omringd door straten.

Omdat Rome binnen de oude stadsmuur lag, moest het beperkte oppervlak van ongeveer 4 km² namelijk optimaal worden benut door in de hoogte te bouwen.

Volgens moderne schattingen stonden er in de tijd van Crassus 46.500 insulae in Rome. Van alle woningen in de stad bestond minder dan 4 procent uit grote huizen. Zo’n huis heette een domus.

Maar al snel bedacht Crassus een nog winstgevender plan.

VIDEO: Arme mensen werden in smerige huurhuizen gepropt

Grote woningnood in Rome zorgt voor enorme toename van woonblokken. Deze insulae werden geteisterd door ratten, epidemieën en branden.

Kieskeurige brandweer

Met de groeiende vraag naar huurwoningen nam ook de grondprijs toe. Daardoor werd de ruimte optimaal benut. De insulae lagen zo dicht op elkaar dat er amper een smal steegje tussen paste.

Volgens de inwoners van Rome hoefde een huurder alleen maar zijn arm uit het raam te steken om zijn buurman de hand te kunnen schudden. Ook waren de gebouwen van baksteen, hout en gedroogde modder levensgevaarlijke brandhaarden.

Iedereen gebruikte olielampen voor verlichting en vuurpotten voor verwarming. Eén vonkje en het droge hout stond in lichterlaaie – wat regelmatig gebeurde. Elke dag waren er minstens 20 branden in Rome, hebben historici berekend.

Er was geen brandweer en als het vuur oversloeg, hadden de huurders geen schijn van kans – zeker niet op de bovenste verdiepingen.

‘Als de derde verdieping in brand staat, weet je het nog steeds niet! En dus wordt je als laatste geroosterd,’ aldus de Romeinse satiricus Juvenalis.

Hij beschrijft hoe een man met de naam Codrus dakloos wordt nadat zijn appartement is afgebrand. Het enige wat hij nog bezit, waren zes kruiken en een paar Griekse boeken waar de ratten aan hadden geknaagd.

‘Naakt smeekt hij om voedselresten. Maar niemand helpt hem met eten of met onderdak.’

Maar de sluwe Crassus zag de branden als een buitenkans en richtte een brandweerkorps op van 500 slaven.

‘Hij kocht huizen die in brand stonden of huizen die naast de brandende gebouwen lagen, want uit angst waren de eigenaren bereid om ze voor een schijntje van de hand te doen,’ vertelt de Grieks-Romeinse Plutarchus.

Als er brand was, rukten de slaven uit. Maar ze deden niets voordat de deal gesloten was. Als de wanhopige eigenaar Crassus’ bod afwees, bood de speculant opnieuw, maar dan een lager bedrag, want intussen was het brandende gebouw nog minder waard.

Zo kon Crassus de gebouwen kopen voor een fractie van de normale prijs.

En zodra de verkoop rond was, begonnen de slaven met blussen. Om de nabijgelegen gebouwen te beschermen, bedekten de slaven van Crassus de muren en het dak van het gebouw met grote, natte doeken, zodat het vuur niet kon overspringen.

Zo kon de meedogenloze Crassus niet alleen de brandende huizen, maar ook de aangrenzende gebouwen kopen voor een habbekrats.

En zodra het vuur gedoofd was, stuurde Crassus zijn werkslaven het gebouw in om de kapotte vloeren, muren en daken te vervangen.

‘Zo kreeg hij grote delen van Rome in handen,’ schrijft Plutarchus.

Overal instortingsgevaar

Vaak was de renovatie van een afgebrand gebouw puur cosmetisch, want Rome had geen bouwvoorschriften. De daken van sommige gebouwen waren zo slecht, dat voorbijgangers het risico liepen om een dakpan op hun hoofd te krijgen.

Veel insulae werden razendsnel en met slechte materialen gebouwd, zodat de eigenaar zijn investering zo snel mogelijk kon terugverdienen. Dit betekende dat alleen de begane grond was gemaakt van baksteen. De rest was van hout.

Op de benedenverdieping werkten vaak slagers, leerlooiers en bakkers. Als het warm was, stonk de hele straat naar dierenhuiden die behandeld werden met urine. De stank drong ook de appartementen binnen.

De dunne vloerplanken waren kromgetrokken en zaten vol scheuren, omdat het hout niet de tijd had gehad om goed te drogen. De wanden tussen de appartementen waren slechts 2 cm dik en bestonden uit planken met een dun laagje kalk.

De buitenmuur was 18-21 centimeter dik en bestond uit een laag bakstenen, die bijeengehouden werden door gedroogde modder en scherven.

Volgens de Romeinse architect Vitruvius was de constructie levensgevaarlijk: ‘Bakstenen muren die niet twee of drie lagen dik zijn, kunnen niet meer dan één verdieping dragen,’ schreef hij in 20 v.Chr. in zijn De Architectura.

Sommige gebouwen hadden wel negen verdiepingen en waren zo instabiel dat er houten balken tussen twee gebouwen moesten worden geplaatst om te voorkomen dat ze omvielen.

‘Zo houdt een huurbaas zijn huizen overeind. Hij lapt de gaten en scheuren op en laat de bewoners rustig slapen onder een dak dat elk moment kan instorten,’ mopperde de satiricus Juvenalis.

Ondanks alle steunbalken en lapmiddelen kon één serieuze regenbui een gebouw laten instorten.

‘Twee van mijn winkels zijn ingestort en de rest van het gebouw zit vol scheuren. Niet alleen de huurders, maar ook de ratten zijn gevlucht,’ klaagde de beroemde politicus Cicero, die ook geld verdiende met huurkazernes.

Elite buit woningnood uit

Crassus gaf liever geen geld uit aan renovaties. Als een insula te vervallen was, liet hij het gebouw slopen. De bouwgrond werd vervolgens verkocht aan de hoogste bieder.

En er waren kopers genoeg. De Romeinse elite investeerde graag in vastgoed. Onder politici en rijke burgers werd speculatie met woningen gezien als een fatsoenlijkere manier om geld te verdienen dan, bijvoorbeeld, een bedrijf runnen.

Ondanks het gevaar om onder het puin bedolven te worden, was er veel vraag naar zelfs de smerigste insulae. Het alternatief was dat mensen op straat moesten wonen, onder een brug of in de grafmonumenten buiten de stad, waar ’s nachts dieven en moordenaars rondslopen.

Lege huurwoningen werden gepubliceerd via posters op straat. De huurovereenkomst was een mondelinge afspraak met de makelaar van de eigenaar en de huur werd geïnd door tussenpersonen.

Voor een gewone insula betaalden huurders ongeveer vijf kopermunten per dag. Dat was gelijk aan een halve liter wijn of een half dagloon van een arbeider. In de sloppenwijken van Rome betaalden de huurders twee of drie koperen munten per dag.

Mensen die hun huur niet konden betalen werden op straat gezet door de tussenpersoon, die vaak een paar mannetjes had om de huur te innen en lastige huurders op hun plaats te zetten.

In sjiekere buurten werd de huur per jaar betaald, maar ook daar kon je zomaar op straat belanden als je niet op tijd betaalde. De schrijver Martialis kwam op straat een vriend tegen, met zijn gezin en meubels:

‘Ik zag je spullen, Vacerra. Ze werden meegenomen door je vrouw, toen ze geweigerd waren als afbetaling voor twee jaar huur.’

Hoe moeilijk het leven van een huurder was, is te zien aan de graftekst van de 43-jarige Ancarenus Nothus, die nu eindelijk rust had gevonden:

‘Ik hoef nu geen geld meer te vinden voor de huur. Ik heb voortaan gratis onderdak.’

Huurders belaagd door vlooien en ziekten

Om uitzetting te voorkomen, gingen arme mensen een woning delen, bijvoorbeeld dagloners. Als ze geen loon kregen, hielpen ze elkaar met de huur.

Gedeelde woningen lagen vaak boven in een insula en werden cellen genoemd, omdat de woning uit slechts één kamer bestond. In sommige woningen leefden meerdere gezinnen.

Soms woonden er wel 10 mensen op 10 m². De enige manier om privacy te krijgen, was door een doek op te hangen.

In een insula was geen enkele privacy. Iedereen kon het door de dunne muren horen als de buren seks hadden of als een vrouw aan het schreeuwen was tijdens haar bevalling.

De cellen waren het minst populair, omdat de bewoners elke dag de scheve binnentrap moesten beklimmen – soms met wel 200 treden.

In de zomer brandde de zon op het dak, waardoor de cellen verstikkend heet werden. En als het winter was, waren de cellen ijskoud vanwege het lekkende dak en de flinterdunne muren.

Door het gebrek aan ramen en het feit dat ze zo dicht op elkaar stonden, kwam er ook bijna geen daglicht binnen. De bewoners gebruikten daarom de hele dag walmende olielampen, als ze die konden betalen.

Door de krappe ruimte en slechte hygiëne kregen ziektes en ongedierte vrij spel. Het krioelde van de luizen, vlooien en kakkerlakken.

En keer op keer werd Rome getroffen door epidemieën, zoals tyfus, diarree en moeraskoorts, omdat de bewoners leefden ‘in kleine appartementen met hitte, slaapgebrek en onvoldoende afstand,’ constateert de Romeinse historicus Tacitus.

Maar op elke verdieping waren de omstandigheden onmenselijk. Als een insula een toilet op de begane grond had, ging het hele pand gebukt onder de stank van uitwerpselen en urine.

Wet beschermde huisjesmelkers

Ondanks de erbarmelijke en levensgevaarlijke omstandigheden hebben onderzoekers geen enkel geval gevonden van bewoners die klaagden over de omstandigheden of hun huisbaas.

Een klacht indienen bij de Romeinse rechtbank was zinloos, tenzij de huurder een goed gevulde portemonnee had. Een rechtszaak met advocaat kostte al 250 sestertiën – drie tot vier maanden loon voor een arbeider.

Veel huurders pakten daarom liever hun spullen en vertrokken. De huisbaas deed meestal geen poging om de achterstallige huur te innen. In plaats daarvan verhuurde hij het appartement snel weer aan iemand anders.

Zonder wetten om huurders te beschermen, bouwvoorschriften en juridische bijstand, kon Crassus zijn praktijken ongehinderd voortzetten. Hij hoefde zijn slaven niet te betalen, en zijn villa’s, woonhuizen en bouwgrond vlogen als warme broodjes over de toonbank. En hij kreeg de huur van duizenden insulae.

In 71 v.Chr. was Crassus zo rijk dat hij een leger van 40.000 soldaten kon financieren om een opstand onder leiding van de slaaf Spartacus neer te slaan.

‘Je bent pas rijk als je een eigen leger op de been kan brengen,’ zou een opschepperige Crassus ooit hebben gezegd.

Door zijn overwinning op het slavenleger werd Crassus een echte volksheld. Met zijn roem en vrijgevigheid aan de Romeinse elite bereikte de pandjesbaas de top van de Romeinse politiek en in 60 v.Chr. werd Crassus lid van het Eerste Triumviraat – de nieuwe regering van Rome.

Maar het succes steeg Crassus naar het hoofd. Op zoek naar meer rijkdom trok hij ten strijde tegen het Perzische Rijk in het huidige Iran. Zijn gebrek aan militaire ervaring werd zijn ondergang. In 53 v.Chr. werd de huisjesmelker met leger en al door de Perzen verslagen.

Volgens Plutarchus bezat Crassus een vermogen van 230 ton goud, meer dan de schatkist van het hele Romeinse Rijk. Het grootste deel hiervan was afkomstig van de armste inwoners.